REITは少額で不動産に関わる資産を持てる商品です。分配金の出どころ、株式との値動きの違い、金利との関係、銘柄を見るときの着眼点を、初めての人にもわかる順序で整理しました。
不動産に興味はあるけれど、大きな借り入れをして一室を買う勇気はない。かといって株式だけに資産を置くのも心細い。そんなときに名前が挙がるのがREITですが、「聞いたことはある」で止まっている人が多い商品でもあります。
REITは投資家から集めたお金で複数の不動産を保有し、そこから得た賃料などを分配する仕組みの商品です。上場しているものは株式と同じように市場で売買できます。少額から始められる反面、値が動く理由が株式とは違うため、仕組みを知らずに買うと想定外の下落に戸惑うことになります。
REITの分配金の元になるのは、保有している物件のテナントや入居者が払う賃料です。ここが株式との大きな違いです。企業の成長や新製品の成否ではなく、建物が埋まっているか、賃料を上げられるかが収益を左右します。
利益の大部分を分配する仕組みが前提になっているため、利益を内部に積み上げて大きく成長させる株式とは性格が異なります。分配を重く見る商品、と捉えるとわかりやすいです。
ひとくちにREITと言っても、何を保有しているかで景気への反応が違います。
一つの用途に絞った銘柄と、複数用途を組み合わせた銘柄があります。何が起きたときに自分の持ち分が動くのかを把握しておくと、下落したときの判断が落ち着きます。
REITは借り入れを使って物件を取得するのが一般的です。そのため金利が上がると、利払いの負担が増え、収益を押し下げる方向に働きます。加えて、他の利回り商品が有利に見えるようになると、資金がそちらへ移って価格が下がりやすいとも言われます。
金利が下がる局面では、この逆が起こりやすくなります。金利の方向はREITを見るうえで欠かせない視点です。
買い方は大きく二つあります。
最初の一歩としては分散されたものから始め、仕組みに慣れてから個別を検討する、という順序を取る人もいます。どちらが正しいというものではなく、自分で調べる時間をどれだけ取れるかによります。
資料でよく目にするのは分配金利回り、稼働率、借入の比率、保有物件の内容などです。
「分配金があるから元本が減らない」という誤解がもっとも多いものです。REITは市場で価格が動く商品なので、分配を受け取りながら価格が下がり、合計では目減りすることもあります。受け取った分配金と価格の変動を合わせて見る習慣をつけてください。
もう一つは、分配金の額が将来も同じだと考えてしまうことです。賃料や稼働率、物件の入れ替えによって、増えることも減ることもあります。
なお本記事は仕組みの説明であり、特定の商品を推奨するものではありません。実際に購入を検討する際は、目論見書などの開示資料を読み、必要に応じて金融機関の窓口や公的な相談窓口、専門家に確認してください。
Q. 現物の不動産投資とどちらがよいのですか
目的が違います。現物は自分で物件を選び管理する裁量がある一方、資金も手間も大きくかかります。REITは少額で分散できますが、物件の運営に関与はできません。
Q. いくらから始められますか
銘柄や商品によって異なります。上場しているものは1口単位の価格で決まり、投資信託なら少額の積立に対応している場合もあります。
Q. 分配金はいつ受け取れますか
決算の時期に応じて支払われ、年に複数回のものもあります。時期や回数は銘柄ごとに異なるため、公表資料で確認してください。
Q. 下落したらすぐ売るべきですか
理由の確認が先です。金利の動きなど市場全体の要因か、その銘柄固有の問題かで意味が変わります。判断に迷うなら、専門家に相談することをおすすめします。
あとから自分の書き込みを消すには、ここに入れた文字が必要です。入れないと消せません。この端末には記憶します（他の人には見えません）。
